Un tema de actualidad pero con escasa difusión, eso opina la  ciudadanía que ven aparecer como hongos edificios y otras construcciones de gran envergadura alrededor de sus hogares sin que nadie les informe Cuándo y Quién  los autorizó.

Edificios de oficinas, de uso habitacional y mixto, supermercados, estacionamientos privados, conjunto de viviendas sociales, condominios habitacional, hoteles etc., son parte de la múltiple oferta que las empresas inmobiliarias y constructoras ambicionan realizar en el territorio.

La relevancia de este tema estalla con el caso “Guetos Vertical” de Estación Central, donde hay más de 40 torres entre las Rejas y General Velásquez, con departamentos de 30m2, verdaderas colmenas… la irresponsabilidad y ambición humana más patética en gestión urbanística y habitacional del último tiempo.

Pero No solo Estación Central vive este calvario, en Vitacura se dio la situación inversa, donde se pretende construir viviendas sociales en un sector de alta plusvalía, generando un conflicto de intereses entre los municipios de las Condes dueña del terreno ubicado en Vitacura. En ambos ejemplos  el “Plan Regulador Comunal” es clave.

¿Pero qué pasa en Maipú?

Solicitamos la información por transparencia a la dirección de obras DOM, que permita saber la realidad actual y futura en materia de proyectos inmobiliarios que hay en proceso en la comuna,  una vez entregada la información estará a disposición de los vecinos en esta página.

Para entender la problemática, primero debemos saber que es el “Plan Regulador Comunal” por definición es un instrumento de planificación que determina el lugar donde vivimos o vamos a vivir, ósea define las características físicas del entorno, donde estarán ubicadas las casas habitación, colegios, centro de salud etc. Regula donde se puede o No construir y define límites o prohibiciones para cualquier proyecto a realizar, en espacial los edificios de altura, tan de moda hoy en día.

El plan regulador determina la dinámica del desarrollo urbanístico del territorio, e incide directamente en la plusvalía de las propiedades, al ordenar la comuna y barrios con un criterio racional participativo.

El marco legal

La ley 18.695 de Municipalidades establece claramente en el párrafo 2° articulo 3° la función privativa de elaborar el plan comunal de desarrollo y el Plan Regulador Comunal PRC en concordancia con los plan regional y nacional. La responsabilidad de su elaboración queda radicada en la Secretaría de Planificación SECPLA y la fiscalización como el cumplimiento del plan y ordenanzas respectivas en la Dirección de Obras Municipal DOM.

Otra norma es la Ley General de Urbanismo y Construcción OGUC que define en su artículo 41° “La planificación urbana comunal es aquella que promueve el desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de sus centros poblados, en concordancia con las metas regionales de desarrollo económico-social “
La norma urbanística PRC es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento.

Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificación, localización del equipamiento comunitario, estacionamiento, jerarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos, densidades y determinación de prioridades en la urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas, y demás aspectos urbanísticos.

Básicamente se compone de:

• Una memoria explicativa con antecedentes socioeconómicos, relativos al crecimiento demográfico, desarrollo industrial y demás antecedentes
• Un estudio de factibilidad con los requerimientos de agua y alcantarillado
• Una ordenanza local
• Los planos con uso de suelos, zonificaciones, límites urbanos etc.

Con los datos anteriores, el municipio elabora el plan previo informe del asesor urbanista y lo presenta al concejo, con la finalidad que los Concejales informen a la comunidad de los efectos o impactos que pudiese generar el plan, en especial en las zonas afectadas y el mecanismo de participación será la audiencia pública.

Otra instancia de participación ciudadana requerida, es la consulta al consejo de la sociedad civil COSOC, quien también participa de las audiencias públicas, espacio que recoge las observaciones ciudadanas por escrito.

Una vez revisado por la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo y aprobado por el concejo comunal se dicta el decreto alcaldicio final que cierra el proceso de elaboración o revisión del plan.

Los planes comunales se revisan y actualizan cada 5 años preferentemente.

Maipú por sus características de comuna emergente y amplios espacios, se transformó en la década de los 80-90 en el proyecto de vida para cientos de familias, aquí la vivienda social juega un rol importantísimo en la configuración de Maipú, como Comuna de Barrios grandes preferentemente habitacional, con casas de uno o dos pisos y en algunos sectores con departamentos de 4 pisos, somos una comuna de baja altura.

Pero eso está cambiando y ya son varios los proyectos inmobiliarios que afloran en el centro y principales avenidas con edificios en altura, tema que preocupa a vecinos por el impacto positivo o negativo de este tipo de construcciones.

Que viene para Maipú…

Lo primero es una revisión, actualización y modificación del plan regulador, la última modificación fue el 2012, los maipucinos debemos repensar ¿Qué comuna deseamos para los próximos 30 años? Y la respuesta es con la máxima participación posible, porque hasta ahora el plan regulador es un misterio y la ciudadanía desconoce o No dispone de información accesible…

Consultamos al presidente de la comisión de infraestructura y desarrollo urbano, Concejal  Alejandro Almendares, ¿Cuál es el camino a seguir? la respuesta llegó con una disculpa; Creo que los concejales hemos sido poco diligentes en informar oportunamente a la comunidad, este tema afecta directamente a la familia maipucina, aún No es tarde y estamos solicitando una sesión extraordinaria de concejo para discutir las modificaciones de este instrumento de gestión.

Para Almendares la realidad local pasa por dos opciones, se expande o densifica. Hoy un hijo de la comuna, joven profesional que trabaja y desea formar una familia, tiene solo la posibilidad de comprar casas a un alto costo o irse de Maipú, la otra opción es vivir de allegado, con la consiguiente pérdida de calidad de vida familiar, debemos generar opciones para ellos y que sigan viviendo en la comuna.

El plan regulador rige del 2004; Si expandimos vamos ocupar zonas eriazas o agrícolas aun sin uso y si optamos por densificar hablamos de edificios en altura de uso habitacional, más personas por hectárea. Actualmente tenemos un promedio de 42 p/ha, pero también hay zonas con 300 y otras con 20 p/ha, así de disímil es la distribución poblacional por sector… comentó el concejal maipucino.

Otro tema relevante, pero más reciente es la “Ley de Aporte al Espacio Público” publicada el 2016 que obliga a las empresas inmobiliarias a realizar mitigaciones viales y facilitar el acceso al transporte público para cada nuevo proyecto.